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Das Unternehmen
Die GAGFAH S.A. ist eine nach luxemburgischem Recht gegründete Aktiengesellschaft und erfüllt die Voraussetzungen einer Verbriefungsgesellschaft nach dem luxemburgischen Verbriefungsgesetz vom 22. März 2004. Kerngeschäft unserer Tochterunternehmen ist der Besitz und die Bewirtschaftung eines geografisch diversifizierten und qualitativ hochwertigen Wohnungsportfolios in ganz Deutschland. Mit einem Portfolio von mehr als 165.000 Mietwohnungen ist die GAGFAH S.A. die größte in Deutschland börsennotierte Wohnungsgesellschaft.
Wir sind Eigentümer eines geografisch diversifizierten und qualitativ hochwertigen Wohnungsportfolios, das mehr als 165.000 Wohnungen mit über 10 Mio. m2 umfasst, mit konzentrierten Beständen lediglich in Dresden und Berlin. In den vergangenen Jahren wurden umfangreiche Renovierungsmaßnahmen in unseren Mietwohnungen durchgeführt. Unserer Einschätzung nach zählen unsere Objekte zu den qualitativ hochwertigsten Beständen an Mehrfamilienhäusern in Deutschland. Etwa 23.000 Einheiten sind öffentlich subventionierte Wohnungen mit Mietpreisbindung. Die Mehrzahl unserer Gebäude wurde zwischen 1950 und 1979 errichtet. Unser Portfolio zeichnet sich durch eine stabile Mieterbasis mit einer derzeitigen Mietdauer von über elf Jahren und einer Fluktuationsquote von 11,8 % aus. Dies entspricht etwa 20.000 Neuvermietungen pro Jahr. Unsere Vermietungsquote liegt bei über 95 %.
Zusätzlich zu unserem Wohnportfolio befinden sich etwa 2.000 gewerbliche Einheiten in unserem Eigentum, bei denen es sich vorwiegend um im Erdgeschoss unserer Wohngebäude angesiedelte Einzelhandelsgeschäfte handelt, sowie ca. 35.000 Parkplätze, die üblicherweise zu unseren Wohngebäuden gehören.
Wettbewerbsstärken
Nach unserer Einschätzung sind wir aufgrund der Kombination von Größe und geografischer Diversifizierung in Deutschland im operativen Geschäft einer der Marktführer im deutschen Wohnimmobilienmarkt. Unsere wichtigsten Wettbewerbsstärken sind:
Effiziente operative Plattform
Unsere bundesweite Präsenz und die Größe unseres Geschäftsbetriebs ermöglichen uns Kosteneffizienz im Hinblick auf unsere Konzernfunktionen sowie beim Einkauf von Waren und Dienstleistungen. Zudem optimieren wir kontinuierlich unsere allgemeinen Verwaltungskosten und haben uns zum Ziel gesetzt, unsere Bewirtschaftungskosten je Einheit auch in Zukunft weiter zu reduzieren. Wir sind davon überzeugt, zu den effizientesten Immobilienbewirtschaftern in Deutschland zu gehören.
Tiefgreifende Kenntnis regionaler Märkte und Fokussierung auf Wohnimmobilien in Deutschland
Wir verfügen über umfassende Kenntnis der regionalen Wohnungsmärkte und können so entsprechende Bestände in allen Schlüsselmärkten in ganz Deutschland effizient bewirtschaften, bewerten und erwerben. Die Bewirtschaftung unseres Bestands erfolgt direkt über ein klar strukturiertes operatives Netzwerk mit 37 Kundencentern (Stand: 31. Dezember 2009) in den vier Regionen Südwest, Ost, Nord und Berlin. Durch unser Immobilienportfolio mit Wohnungen in über 350 Städten und Gemeinden haben wir eine bedeutende Marktpräsenz in ganz Deutschland und damit einen Wettbewerbsvorteil gegenüber kleineren und weniger diversifizierten Immobiliengesellschaften.
Anhaltende Ertragssteigerung aus dem bestehenden Portfolio
Wir wollen die Erträge aus unserem derzeitigen Portfolio erhöhen und dabei gleichzeitig die Mieterbasis stabil halten und die Wohnqualität für die Mieter verbessern. Wir beabsichtigen auch weiterhin, die Vermietungsquote auf einem hohen Niveau zu halten und die Mieten im Laufe der Zeit in Einklang mit deutschem Recht und den bestehenden Mietzinsbeschränkungen auf Marktniveau anzuheben. Der Gesamtleerstand unseres Wohnungsportfolios (Kernbestand) zum 31. Dezember 2009 entspricht mit 4,9 % unserer Zielvorgabe. Die Mietsteigerung lag im Geschäftsjahr 2009 bei 1,3 % (auf Same-store-Basis).
Verbesserung der Rentabilität durch operative Effizienz
Wir beabsichtigen, unsere Rentabilität weiterhin durch Reduzierung der Vertriebs- und allgemeinen Verwaltungskosten sowie durch höhere operative Effizienz und Optimierung unserer Kosten für eine Neuvermietung leer stehender Einheiten zu steigern. Wir haben unsere Bewirtschaftungskosten je Einheit (einschließlich allgemeiner Verwaltungskosten sowie Personalkosten, jedoch ohne Reparatur- und Instandhaltungsaufwendungen) um weitere 3,9 % auf 391 € im Geschäftsjahr 2009 gegenüber 407 € im Geschäftsjahr 2008 reduziert. Unsere Absicht ist es, unsere operative Effizienz auch in Zukunft zu steigern und auf diese Weise unsere Vertriebs- und allgemeinen Verwaltungskosten sowie unsere Bewirtschaftungskosten zu senken. Darüber hinaus haben wir unsere Kosten für die Neuvermietung leer stehender Einheiten unter Erhaltung des guten Zustands der Immobilien optimiert. Einerseits werden die üblichen kleineren Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten verstärkt von unseren kosteneffizienten internen Mitarbeitern übernommen. Andererseits greifen wir bei komplexeren Renovierungsprojekten, die andere Qualifikationen erfordern, auf einen deutschlandweit tätigen externen Anbieter zurück.
Erzielung von Erträgen durch Immobilienverkäufe
Im Geschäftsjahr 2009 haben wir 11.306 Einheiten mit einem Gesamtvolumen von 519,9 Mio. € verkauft oder haben hierfür Verkaufsverträge abgeschlossen. Die Nettoveräußerungserlöse können zur Optimierung der Kapitalstruktur genutzt werden, z. B. durch Rückzahlung oder Rückkauf von Verbindlichkeiten, für Dividendenzahlungen oder für Aktienrückkäufe.
Optimierung der Kapitalstruktur
Unserer Immobilien sind in elf separaten Krediten mit einem gewichteten Durchschnittszinssatz von unter 4 % finanziert. Mehr als 90 % der Finanzschulden der Gesellschaft werden im Jahr 2013 oder später fällig.
Die angegebenen Werte beziehen sich auf das Jahr 2009 bzw. den 31. Dezember 2009.